Рантьє - сервіс
для власників житла
+38 050 255 04 04 +38 067 105 05 99
Чи доцільно інвестувати в старе житло?

Половина житлового фонду країни – це старе житло. Такі дані оприлюднив заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лев Парцхаладзе. Це своєрідний сигнал для інвесторів на ринку вторинної нерухомості: якщо не розумієш у що вкладаєш – нестимеш додаткові витрати.

Вторинний ринок нерухомості Києва представлений житлом у будинках різного типу: дореволюційні, «сталінки», старі панельні та цегляні (у т.ч. «хрущовки»), покращені панельні та цегляні, монолітно-каркасні та ін. Загалом у місті налічується понад 12 тис. багатоповерхівок. Кожен тип будинку має свої строки експлуатації, ремонту, реконструкції.

 

Тип будинку Час будівництва Частка будинків у місті, % Строк експлуатації, років Середня ціна пропозиції, дол./м2
Дореволюційні до 1917 12 150-170 1798
«Сталінки» 1920-55 8 125-150 1462
Старі панельні

(у т.ч. «хрущовки»)

1955-70 14 50-100 819
Старі цегляні

(у т.ч. «хрущовки»)

1955-70 23 50-100 933
Типові й покращені типові панельні 1965-80 15 100 820
Покращені цегляні

(т.зв. «відомчі»)

1960-91 7 125-150 1129
Українські панельні 1991-2010 3 100-120 971
Українські цегляні після 1991 12 125-150 1391
Монолітно-каркасні після 2010 6 150-170 1760

Джерело: www.strana.ua; http://domik.ua

 

Більшість будинків ще мають експлуатаційний запас. Але це лише в ідеалі. На практиці дотягнути до кінцевого терміну експлуатації можна за умови періодичних капіталовкладень в поточні (рідше – в капітальні) ремонти комунікацій, даху, стін тощо. І звичайно ж, за кошти власників квартир у таких багатоповерхівках. Бо, відповідно до статті 382 Цивільного кодексу України, приміщення загального користування, несучі та огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку є спільною власністю усіх мешканців. Держава від цього абстрагувалася, прикриваючись браком бюджетних коштів. Інвестори також не готові вкладати кошти у відновлення старого житлового фонду, оскільки очікуваний прибуток можуть «з’їсти» високі ризики, пов’язані з реалізацією проекту (тиск з боку власників застарілого житлового фонду на формування цін на нове житло; відсутність законодавчого підґрунтя, яке б збалансовувало інтереси як власників старого житла, так і інвесторів).

Найгірша ситуація в столиці з т. зв. «хрущовками». За даними КО «Інститут Генерального плану Києва» у столиці є понад 3 тис. старих 5-поверхових будинків (більше 2 млн. квартир). Найбільше їх у Солом’янському, Подільському, Шевченківському та Печерському районах, а також на лівому березі. Вони були збудовані в середині 50-х років як тимчасове житло на 25-50 років. Так, правильно! Їх строк експлуатації завершився. А якщо зважити на те, що будувались вони нашвидкуруч і далеко не завжди з якісних матеріалів, то завершився він вже давно. І хоча влада працює над програмами реконструкції, власникам житла скоріш за все доведеться викласти чималі суми на їх підтримку або, як альтернатива, думати про купівлю нового житла.

Наступні на черзі – «панельки» 1970-х років. Їх капремонт може «потягнути» з кожної квартири щонайменше по тисячі доларів. І то лише за умови, що не потрібно буде замінювати інженерні комунікації.

Проте є й друга сторона медалі. Ціна «хрущовок» в Києві сьогодні є дуже низькою (однокімнатні коливаються в межах 23-24,5 тис. дол., двокімнатні – 33-36 тис. дол.). Їх можна перепланувати, внести зміни до інтер’єру і таким чином збільшити вартість. А за орендної плати в межах 185-335 дол. на місяць інвестиції відіб’ються вже за 7-8 років. І якщо будинок на той час ще не знесуть, квартиру можна буде спробувати продати. Хоча б за півціни. Але чи є в цьому сенс? Чи не простіше придбати нове житло, ціна якого з часом зростатиме, здійснити недорогий ремонт і здавати в оренду?

Висновок: інвестиції в нерухомість у старому житловому фонді лише на перший погляд є меншими, ніж інвестиції в новобудови. Навіть якщо з часом ринок нерухомості активізується, і вартість старого житла почне незначно зростати, то експлуатаційні витрати (на ремонт будинку, утеплення, заміну комунікацій) зростають вже сьогодні, і з роками точно збільшуватимуться. І точно швидшими темпами, ніж вартість житла.

 



< Повернутися