Є бажання придбати житло, а можливості немає. Що робити? До кризи 2008 року такі питання вирішувалися за допомогою іпотеки. Але зараз кабальні відсотки за користування іпотечним кредитом зробили його недоступним для більшості населення. Та й, відверто, банки сьогодні не схильні ризикувати. Проте альтернативи існують. Однією з них є придбання нерухомості на умовах фінансового лізингу.

Суть

Інвестор (лізингоотримувач) вибирає нерухомість, знаходить лізингову компанію (лізингодавця), яка придбає для нього цю нерухомість, укладає з нею договір, вносить (або ні, виходячи з домовленостей між сторонами) початковий платіж і впродовж визначеного періоду викуповує нерухомість шляхом здійснення періодичних платежів (з можливістю дострокового викупу). Тобто, фінансовий лізинг нерухомості – це довготривала оренда житла, особливість якої в тому, що після завершення дії договору житло переходить у власність орендатора.

Головна пересторога

Право власності на житло переходить до лізингоотримувача лише після сплати всіх платежів за договором. Лізингоотримувач (орендар) лише користується нерухомістю, але не володіє нею. При іпотечному кредитуванні, наприклад, нерухомість відразу переходить у власність позичальника, але передається банку в заставу.

Ринкові оператори

Приватні компанії (Таскомбанк, «Ексімлізинг», «Теком-Лізинг» та ін.) готові працювати у напрямі фінансового лізингу нерухомості, але лише з фізичними особами-підприємцями та великим бізнесом. До того ж таких операторів небагато.

Поряд з тим у 2017 році Кабінет Міністрів України дозволив Державній іпотечній установі (ДІУ) надавати житлову нерухомість громадянам України у фінансовий лізинг. Це означає, що при запуску відповідної програми (пілотний проект у м. Києві вже готується до впровадження) ДІУ буде закуповувати житло через систему ProZorro безпосередньо у забудовників і надаватиме його у фінансовий лізинг певним категоріям громадян. Черговість потенційних отримувачів наступна: учасники бойових дій, бюджетники (першочергово – правоохоронці та військові), решта пільгових категорій (згідно з «мінрегіонівським» правилом це громадяни, які потребують поліпшення житлових умов), решта населення (за умови, що ринок цінних паперів буде стабільно розвиватися, бо ДІУ не отримує бюджетного фінансування, а залучає гроші з ринку).

Термін дії лізингового договору

В ідеалі – до 30 років. В сучасних умовах – до 10 років, якщо лізингодавець – приватна компанія, і до 30 років, якщо лізингодавцем виступатиме Державна іпотечна установа.

Вартість

У приватних компаніях – від 20% річних (у гривнях) при першому внеску 30% від вартості предмету лізингу.

При державному – залежатиме від вартості квартири та терміну угоди. Але планується річна ставка 15,3% без першого внеску.

Переваги придбання нерухомості на умовах фінансового лізингу:

• фіксовані ставки, незважаючи на ринкову ситуацію. Проте за згодою сторін у договорі може бути закладено умову перегляду ставок через певні часові проміжки;
• за домовленістю оплату можна здійснювати не лише у грошовій формі (наприклад, товарами чи послугами);
• при фінансовому лізингу, на відміну від іпотеки, нерухомість не передається в заставу. Таким чином, лізингоотримувач не несе додаткових витрат, пов’язаних із заставою майна, бо предмет лізингу фактично є заставою;
• за згодою сторін або за рішенням суду існує можливість дострокового розірвання договору. В результаті, лізингоотримувачу повертають частину сплачених коштів, яка перевищує вартість оренди за фактичний час проживання в нерухомості;
• при державному – відсутній перший внесок та мінімальні ризики бути ошуканим.

Основні недоліки:

• відсутність права власності;
• на нерухомість може бути звернено стягнення за зобов’язаннями лізингової компанії, внаслідок чого житло може бути вилучено кредиторами останнього (навіть наприкінці дії лізингового договору);
• подвійна оплата лізингоотримувачем за оформлення права власності на житло (спочатку на користь лізингової компанії, а по завершенні дії договору – на себе);
• лізингові платежі не можна додати до складу податкової знижки (на відміну від відсотків за іпотечним кредитом);
• лізингоотримувач виступає фактичним платником страховки предмету лізингу (незважаючи на те, що де-юре оформляє страховку лізингова компанія), а також комунальних платежів, податку на нерухомість і т.п., оскільки всі витрати включаються в лізингові платежі.

Резюме

Придбання нерухомості у фінансовий лізинг сьогодні перебуває в зародковому стані і доступне лише для обмеженого кола осіб. Але участь держави в цьому сегменті може стати тим акселератором, який пожвавить попит на ринку нерухомості та підштовхне до конкуренції приватні компанії. Від останніх залишається очікувати зниження лізингових ставок, розширення клієнтської бази (надання доступу до лізингу нерухомості фізичним особам) та пом’якшення додаткових умов (плата за страхування, оформлення прав власності та інших накладних витрат).