Money, money, money… Мета забудовника – отримати прибуток. Це природно. Але якщо для її досягнення ошукують клієнтів – це злочинно.

На жаль, сьогодні забудовники доволі часто не гребують махінаціями з документами. Згадати хоча б скандали з групою компаній Анатолія Войцеховського УКОГРУП. Мова йде про 40-45 житлових комплексів, що були споруджені незаконно (найбільше в Шевченківському та Дніпровському районах) упродовж 2009-2014 років. Суть проблеми в тому, що документація на об’єкти будівництва або взагалі відсутня, або змінювалася забудовником протягом будівництва (наприклад, забудовник повинн був побудувати один будинок на 18 поверхів, а по факту будує три будинки на 25 поверхів). Це призвело до того, що дані про одні й ті самі житлові комплекси можуть різнитися на сотні, а то й тисячі квадратних метрів. А по деяких об’єктах відсутня інформація не лише про самовільно добудовані поверхи, але й про цілі секції. В результаті, частина будівельних майданчиків «заморожена», частина – не має законних документів, а на решті відбувається імітація бурхливої діяльності, проте дуже мляво.

Ще один безпрецедентний випадок у сучасній історії забудови Києва трапився нещодавно. Окружний адміністративний суд Києва вперше (а це вже прецедент) постановив знести житловий комплекс (VillaSofia в Софіївській Борщагівці). Підстава – у забудовника немає жодних дозвільних та проектних документів на його спорудження. Тобто документи є, але на будівництво приватного будинку, а не багатоповерхівки. І, не дивлячись на те, що судова тяганина ще триває (забудовник подав апеляцію), останній продовжує розпродувати квартири у VillaSofia, дезінформуючи покупців. Наслідок – здати дім в експлуатацію забудовник не зможе, а це, у свою чергу, ускладнить отримання інвестором житла в законну власність, додасть проблем із під’єднанням необхідних комунікацій тощо.

Такі випадки непоодинокі. За даними КМДА, на даний час у Києві налічується майже 60 багатоповерхових будинків із сумнівною документацією.

Чому так? Бо інвестори дають себе обманути. Перше, що цікавить покупця, – питання майбутнього комфорту (як буде виглядати нова квартира? яке в ній планування? на яку сторону виходять вікна? і т.п.). А далі справа доходить до підписання договору (чи договорів, залежно від способу фінансування будівництва). Рідко коли вкладники вимагають проектні документи, сертифікати якості матеріалів, установчі документи та ліцензії забудовника і генпідрядника. І, власне, тому несумлінні забудовники отримують широке поле для «діяльності». Крім того, останні часто намагаються залучити кошти вкладників ще до початку будівельних робіт і за відсутності необхідних дозвільних документів, що само собою явно схоже на аферу.

До речі, договори також потребують ретельного вивчення, бо, з-поміж іншого, в них може бути вказано лише те, що стосується виключно квартири, залишаючи поза увагою обов’язки забудовника щодо стану та якості комунікацій та інфраструктури комплексу.

Які документи потрібно вимагати, щоб не втрапити у халепу? Мінімальний пакет документів, з якими повинен ознайомитись інвестор, перш ніж будь-що підписувати чи вкладати кошти, має містити:

1. Документи забудовника, генерального підрядника та інших осіб, залучених до будівництва, що підтверджують їхній офіційний статус та право на ведення господарської діяльності:

• витяг з Єдиного державного реєстру підприємств, установ та організацій;
• статут;
• ліцензія на здійснення господарської діяльності у сфері будівництва.

Крім того, вкладники можуть вимагати довідки з податкових органів про відсутність у забудовника заборгованості зі сплати податків, звіт про фінансові результати за попередній період, витяги з держреєстрів про відсутність обтяжуючих прав (іпотеки, застави, арешту) та ін.

2. Документи, необхідні для будівництва об’єкта нерухомості:

• документи, що засвідчують право на володіння земельною ділянкою, які надають дозвіл на її забудову, виходячи з цільового призначення (тобто, якщо земельна ділянка відведена для будівництва «особняка», то зводити багатоповерхівку на ній не можна);
• документація на ведення будівельних робіт (проектна документація, містобудівні умови та обмеження, технічні умови тощо);
• дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України;
• для збудованих об’єктів – акт готовності об’єкта до експлуатації, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

3. Документи, безпосередньо пов’язані з продажем забудовником майбутнього житла інвестору. Такі документи різняться залежно від механізму залучення коштів (договір про участь у фонді фінансування будівництва; договір між забудовником та фінансовим посередником, яким може виступати Інститут спільного інвестування (в особі компанії з управління активами такого ІСІ); проспект емісії облігацій; договори купівлі-продажу; іпотечні договори та ін.). Незалежно від виду документа, їх обов’язково потрібно вивчати ретельно (краще з юристами чи фахівцями з нерухомості), оскільки забудовники завжди намагаються закласти в них можливості для уникнення відповідальності при неналежному виконанні своїх обов’язків.

Проте, навіть ознайомившись зі всіма документами, стовідсоткової гарантії вдалого інвестування коштів пересічний вкладник не отримає через брак практичного досвіду. Знайти «підводні камені» в договорах, перевірити достовірність документів, отримати правдиву інформацію про забудовників можуть допомогти лише професіонали. Фахівці команди Рантьє – сервісу для власників житла – проаналізують обраного Вами забудовника та житловий об’єкт, зведуть ймовірні ризики до мінімуму та допоможуть ефективно зреалізувати інвестиційний потенціал на ринку нерухомості. Потрібно лише звернутися до нас!