Рантье – сервис
для собственников жилья
+38 050 255 04 04 +38 067 105 05 99
Есть ли смысл инвестировать в старое жилье?

Половина жилого фонда страны – это старое жилье. Такие данные обнародовал заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе. Это своеобразный сигнал для инвесторов на рынке вторичной недвижимости: если не понимаешь во что вкладываешь, то несешь дополнительные расходы.

Вторичный рынок недвижимости Киева представлен жильем в домах различного типа: дореволюционные, «сталинки», старые панельные и кирпичные (в т.ч. «хрущевки»), улучшенные панельные и кирпичные, монолитно-каркасные и др. Всего в городе насчитывается более 12 тыс. многоэтажек. Каждый тип дома имеет свои сроки эксплуатации, ремонта, реконструкции.

Тип дома Время строительства Доля домов в городе, % Срок эксплуатации, года Средняя цена предложения, дол./м2
Дореволюционные до 1917 12 150-170 1798
«Сталинки» 1920-55 8 125-150 1462
Старые панельные

(в т.ч. «хрущевки»)

1955-70 14 50-100 819
Старые кирпичные

(в т.ч. «хрущевки»)

1955-70 23 50-100 933
Типовые и улучшенные типовые панельные 1965-80 15 100 820
Улучшенные кирпичные (т.наз. «ведомственные») 1960-91 7 125-150 1129
Украинские панельные 1991-2010 3 100-120 971
Украинские кирпичные после 1991 12 125-150 1391
Монолитно-каркасные после 2010 6 150-170 1760

Источник: www.strana.ua; http://domik.ua

 

Большинство домов еще имеют эксплуатационный запас. Но это только в идеале. На практике дотянуть до конечного срока эксплуатации можно при условии периодических капиталовложений в текущие (реже – в капитальные) ремонты коммуникаций, крыш, стен и т.п. И конечно же, за счет владельцев квартир в таких многоэтажках. Ибо, согласно статье 382 Гражданского кодекса Украины, помещения общего пользования, несущие и ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома является общей собственностью всех жильцов. Государство от этого абстрагировалось, прикрываясь нехваткой бюджетных средств. Инвесторы также не готовы вкладывать средства в восстановление старого жилого фонда, поскольку ожидаемую прибыль могут «съесть» высокие риски, связанные с реализацией проекта (давление со стороны владельцев устаревшего жилого фонда на формирование цен на новое жилье, отсутствие законодательной базы, которая бы сбалансировала интересы как собственников старого жилья, так и инвесторов).

Наихудшая ситуация в столице с т. наз. «хрущевками». По данным КО «Институт генерального плана города Киева» в столице есть более 3 тыс. старых 5-этажных домов (более 2 млн. квартир). Больше всего их в Соломенском, Подольском, Шевченковском и Печерском районах, а также на левом берегу. Они были построены в середине 50-х годов как временное жилье на 25-50 лет. Да, верно! Их срок эксплуатации закончился. А если учесть, что строились они на скорую руку и далеко не всегда из качественных материалов, то завершился он уже давно. И хотя власть работает над программами реконструкции, владельцам жилья скорее всего придется выложить немалые суммы на их поддержку или, как альтернатива, думать о покупке нового жилья.

Следующие на очереди – «панельки» 1970-х годов. Их капремонт может «потянуть» с каждой квартиры минимум по тысяче долларов. И то лишь при условии, что не нужно будет заменять инженерные коммуникации.

Однако есть и другая сторона медали. Цена «хрущевок» в Киеве на сегодня очень низкая (однокомнатные – около 23-24,5 тыс. дол., двухкомнатные – 33-36 тыс. дол.). Их можно перепланировать, внести изменения в интерьер и таким образом увеличить стоимость. А при арендной плате в пределах 185-335 дол. в месяц инвестиции отобьются уже через 7-8 лет. И если дом к тому времени еще не снесут, квартиру можно будет попробовать продать. Хотя бы за полцены. Но есть ли в этом смысл? Не проще ли приобрести новое жилье, цена которого со временем будет расти, сделать недорогой ремонт и сдавать в аренду?

Вывод: инвестиции в недвижимость в старом жилом фонде только на первый взгляд меньшие, чем инвестиции в новостройки. Даже если со временем рынок недвижимости активизируется, и стоимость старого жилья начнет незначительно расти, то эксплуатационные расходы (на ремонт дома, утепление, замену коммуникаций) растут уже сегодня, и с годами точно будут увеличиваться. Причем более быстрыми темпами, чем стоимость жилья



< Вернуться назад