Есть желание приобрести квартиру, а возможности нет. Что делать? До кризиса 2008 года такие вопросы решались с помощью ипотеки. Но сейчас кабальные проценты за пользование ипотечным кредитом сделали его недоступным для большинства населения. Да и, откровенно говоря, банки сегодня не склонны рисковать. Однако альтернативы существуют. Одной из них является приобретение недвижимости на условиях финансового лизинга.

Суть

Инвестор (лизингополучатель) выбирает недвижимость, находит лизинговую компанию (лизингодателя), которая приобретет для него эту недвижимость, заключает с ней договор, вносит (или нет, исходя из договоренностей между сторонами) первоначальный платеж и на протяжении определенного периода выкупает недвижимость путем осуществления периодических платежей (с возможностью досрочного выкупа). То есть, финансовый лизинг недвижимости – это долгосрочная аренда жилья, особенность которой в том, что после завершения действия договора жилье переходит в собственность арендатора.

Главное предостережение

Право собственности на жилье переходит к лизингополучателю только после выплаты всех платежей по договору. Лизингополучатель (арендатор) лишь пользуется недвижимостью, но не владеет ею. При ипотечном кредитовании, например, недвижимость сразу переходит в собственность заемщика, но передается банку в залог.

Рыночные операторы

Частные компании (Таскомбанк, «Эксимлизинг», «Теком-Лизинг» и др.) готовы работать в направлении финансового лизинга недвижимости, но только с физическими лицами-предпринимателями и крупным бизнесом. К тому же таких операторов немного.

Вместе с тем в 2017 году Кабинет Министров Украины разрешил Государственному ипотечному учреждению (ГИУ) предоставлять жилую недвижимость гражданам Украины в финансовый лизинг. Это значит, что при запуске соответствующей программы (пилотный проект в г. Киеве уже готовится к внедрению) ГИУ будет закупать жилье через систему ProZorro непосредственно у застройщиков и предоставлять его в финансовый лизинг определенным категориям граждан. Очередность потенциальных получателей следующая: участники боевых действий, бюджетники (в первую очередь – правоохранители и военные), остальные льготные категории (согласно «минрегионовскому» правилу это граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий), остальное население (при условии, что рынок ценных бумаг будет стабильно развиваться, потому что ГИУ не получает бюджетного финансирования, а привлекает деньги с рынка).

Срок действия лизингового договора

В идеале – до 30 лет. В современных условиях – до 10 лет, если лизингодатель – частная компания, и до 30 лет, если лизингодателем будет выступать Государственное ипотечное учреждение.

Стоимость

В частных компаниях – от 20% годовых (в гривнах) при первом взносе 30% от стоимости предмета лизинга.

При государственном – будет зависеть от стоимости квартиры и срока сделки. Но планируется годовая ставка 15,3% без первого взноса.

Преимущества приобретения недвижимости на условиях финансового лизинга:

– фиксированные ставки, несмотря на рыночную ситуацию. Однако по соглашению сторон в договоре может быть заложено условие пересмотра ставок через определенные временные промежутки;

– по договоренности оплату можно осуществлять не только в денежной форме (например, товарами или услугами);

– при финансовом лизинге, в отличие от ипотеки, недвижимость не передается в залог. Таким образом, лизингополучатель не несет дополнительных расходов, связанных с залогом имущества, ибо предмет лизинга фактически и является залогом;

– по соглашению сторон или по решению суда существует возможность досрочного расторжения договора. В результате, лизингополучателю возвращают часть выплаченных средств, превышающую стоимость аренды за фактическое время проживания в недвижимости;

– при государственном – отсутствует первоначальный взнос и минимальные риски быть обманутым.

Основные недостатки:

– отсутствие права собственности;

– на недвижимость может быть обращено взыскание по обязательствам лизинговой компании, в результате чего жилье может быть изъято кредиторами последнего (даже в конце действия лизингового договора);

– двойная оплата лизингополучателем за оформление права собственности на жилье (сначала в пользу лизинговой компании, а по завершении действия договора – на себя);

– лизинговые платежи нельзя добавить в состав налоговой скидки (в отличие от процентов по ипотечному кредиту);

– лизингополучатель выступает фактическим плательщиком страховки предмета лизинга (несмотря на то, что де-юре оформляет страховку лизинговая компания), а также коммунальных платежей, налога на недвижимость и т.п., поскольку все расходы включаются в лизинговые платежи.

Резюме

Приобретение недвижимости в лизинг сегодня находится в зачаточном состоянии и доступно только для ограниченного круга лиц. Но участие государства в этом сегменте может стать тем акселератором, который оживит спрос на рынке недвижимости и подтолкнет к конкуренции частные компании. От последних остается ожидать снижения лизинговых ставок, расширения клиентской базы (предоставление доступа к лизингу недвижимости физическим лицам) и смягчения дополнительных условий (плата за страхование, оформление прав собственности и других накладных расходов).