Money, money, money… Цель застройщика – получить прибыль. Это естественно. Но если для ее достижения обманывают клиентов – это преступно.

К сожалению, сегодня застройщики зачастую не брезгуют махинациями с документами. Вспомнить хотя бы скандалы с группой компаний Анатолия Войцеховского УКОГРУП. Речь идет о 40-45 жилых комплексов, которые были построены незаконно (больше всего в Шевченковском и Днепровском районах) в течение 2009-2014 годов. Суть проблемы в том, что документация на объекты строительства либо вообще отсутствует, либо менялась застройщиком в ходе строительства (например, по документам застройщик должен был построить один дом на 18 этажей, а по факту строит три дома по 25 этажей). Это привело к тому, что данные об одних и тех же жилых комплексах могут различаться на сотни, а то и тысячи квадратных метров. А по некоторым объектам отсутствует информация не только о самовольно достроенных этажах, но и о целых секциях. В результате, часть строительных площадок «заморожена», часть – не имеет законных документов, а на остальных происходит имитация бурной деятельности, однако весьма вяло.

Еще один беспрецедентный случай в современной истории застройки Киева произошел недавно. Окружной административный суд Киева впервые (а это уже прецедент) постановил снести жилой комплекс (VillaSofia в Софиевской Борщаговке). Основание – у застройщиков нет никаких разрешительных и проектных документов на его сооружение. То есть документы есть, но на строительство частного дома, а не многоэтажки. И, несмотря на то, что судебная тяжба продолжается (застройщик подал апелляцию), последний продолжает распродавать квартиры в VillaSofia, дезинформируя покупателей. Как следствие – сдать дом в эксплуатацию застройщик не сможет, а это, в свою очередь, усложнит получение инвестором жилья в законную собственность, добавит проблем с подключением необходимых коммуникаций и тому подобное.

Такие случаи не редкость. По данным КГГА, в настоящее время в Киеве насчитывается около 60 многоэтажных домов с сомнительной документацией.

Почему так? Потому что инвесторы дают себя обмануть. Первое, что интересует покупателя, – вопрос будущего комфорта (как будет выглядеть новая квартира? какая в ней планировка? на какую сторону выходят окна? и т.п.). А дальше дело доходит до подписания договора (или договоров, в зависимости от способа финансирования строительства). Редко когда вкладчики требуют проектные документы, сертификаты качества материалов, учредительные документы и лицензии застройщика с генподрядчиком. Именно поэтому недобросовестные застройщики получают широкое поле для «деятельности». Кроме того, последние часто пытаются привлечь средства вкладчиков еще до начала строительных работ и при отсутствии необходимых разрешительных документов, что само по себе наводит на мысль об афере.

Кстати, договоры также требуют тщательного изучения, поскольку, среди прочего, в них может быть указано только то, что касается исключительно квартиры, оставляя без внимания обязанности застройщика относительно состояния и качества коммуникаций и инфраструктуры комплекса.

Какие документы нужно требовать, чтобы не попасть впросак? Минимальный пакет документов, с которыми должен ознакомиться инвестор, прежде чем что-либо подписывать или вкладывать средства, должен содержать:

1. Документы застройщика, генерального подрядчика и других лиц, привлеченных к строительству, подтверждающие их официальный статус и право на ведение хозяйственной деятельности:

– выписка из Единого государственного реестра предприятий, учреждений и организаций;

– устав;

– лицензия на осуществление хозяйственной деятельности в сфере строительства.

Кроме того, вкладчики могут требовать справки из налоговых органов об отсутствии у застройщика задолженности по уплате налогов, отчет о финансовых результатах за предыдущий период, выписки из госреестров об отсутствии отягчающих прав (ипотеки, залога, ареста) и др.

2. Документы, необходимые для строительства объекта недвижимости:

– документы, удостоверяющие право на владение земельным участком, которые предоставляют разрешение на его застройку, исходя из целевого назначения (то есть, если земельный участок отведен под строительство «особняка», то возводить многоэтажку на нем нельзя);

– документация на ведение строительных работ (проектная документация, градостроительные условия и ограничения, технические условия и т.п.);

– разрешение на выполнение строительных работ, выданное Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины;

– для построенных объектов – акт готовности объекта к эксплуатации, выданный Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины.

3. Документы, непосредственно связанные с продажей застройщиком будущего жилья инвестору. Такие документы различаются в зависимости от механизма привлечения средств (договор об участии в фонде финансирования строительства; договор между застройщиком и финансовым посредником, которым может выступать Институт совместного инвестирования (в лице компании по управлению активами такого ИСИ); проспект эмиссии облигаций; договоры купли-продажи; ипотечные договоры и др.). Независимо от вида документа, их обязательно нужно тщательно изучать (лучше с юристами или специалистами по недвижимости), поскольку застройщики всегда стараются заложить в них возможности для ухода от ответственности при ненадлежащем исполнении своих обязанностей.

Однако, даже ознакомившись со всеми документами, стопроцентной гарантии удачного инвестирования средств рядовой вкладчик не получит из-за нехватки практического опыта. Найти «подводные камни» в договорах, проверить достоверность документов, получить правдивую информацию о застройщиках могут помочь только профессионалы. Специалисты команды Рантье – сервиса для владельцев жилья – проанализируют выбранного Вами застройщика и жилой объект, сведут вероятные риски к минимуму и помогут эффективно реализовать инвестиционный потенциал на рынке недвижимости. Нужно только обратиться к нам!